Agenda Aktuell

Dieser Frage widmete sich eine Diskussionsrunde des BFW Niedersachsen/Bremen auf der Real Estate Arena. Einleitend dazu erläuterte Professor Stefan Leupertz, Gründer & Geschäftsführer der 3D2L GmbH und Richter am Bundesgerichtshof a.D., wie der neue Gebäudetyp „E“ zu verstehen und werten ist: „E ist kein Gebäudetyp, sondern vielmehr ein Symbol für den Weg in die richtige Richtung. Wir müssen entschlacken und vereinfachen, um schneller und kostengünstiger zu bauen. Daher handelt es sich um einen Planungsprozess, für den es rechtssichere Entscheidungsfreiheit braucht.“ Zugleich mahnte er, dass die Freiheit des Vertrages abhandengekommen sei. Um den neuen Typ durchzusetzen, müssten sich Vertragspartner einig sein und damit einhergehend darf die Baubeschreibungspflicht nicht mehr obligatorisch den anerkannten Regeln der Technik unterliegen. Er plädierte dafür, Rechtssicherheit zu schaffen und dies im Gesetz zu verankern.

Auch aus Sicht der Wohnungswirtschaft wird der neue Gebäudetyp „E“ begrüßt, wenngleich noch große Unsicherheit in der Umsetzung herrscht. So verwies Helmut Kummer, Geschäftsführer der Theo Gerlach Wohnungsbau-Unternehmen GmbH & Co. KG darauf, dass in Deutschland eine Art Vollkaskomentalität vorherrsche und sich Käufer häufig mit Gutachter und Anwälten auf die korrekte Ausführung unzähliger DIN-Normen berufen. Für Kummer, der zugleich Vorstandsmitglied im BFW Niedersachsen/Bremen ist, ist der neue Gebäudetyp dennoch einer von vielen Bausteinen aus der aktuellen Krise. Nadine Otto, Geschäftsführerin der Gundlach Bau und Immobilien GmbH & Co. KG, sieht ebenfalls große Chancen und plädierte für Mut zur Umsetzung. Des Weiteren brachte sie den neuen Gebäudetyp auch mit dem Thema Nachhaltigkeit in Verbindung: „Einfacher bauen und wohnen heißt nicht schlechter wohnen. Das zeigt schon allein der Vergleich zu vielen Bestandsgebäuden. Daher müssen wir uns rantasten und mutig umsetzen, was geht.“ Aus Sicht der Banken ist die Vereinfachung des Bauens ein guter Lösungsansatz. Torsten Krieger, Vorstandssprecher der PSD Bank Hannover eG, wies daraufhin, dass es derzeit für Banken noch schwer einzuschätzen ist, wie sich Immobilien dieses Typs finanzieren lassen. Daher betonte er auch die Notwendigkeit, einen sicheren Rechtsrahmen zu schaffen, damit nicht die Gefahr entsteht, dass Banken einen Wertabschlag vornehmen.

David Jacob Huber, Geschäftsführer des BFW Niedersachsen/Bremen, fasste als Moderator der Diskussionsrunde zusammen: „Die Wohnungswirtschaft baut für Menschen und wir arbeiten daran, unseren Versorgungsauftrag zu erfüllen. Dazu gehören Mut und Innovationen, gepaart mit einem rechtssicheren Rahmen.“

Zuversicht und Optionen aufzeigen – das war das Ziel des 42. Hannover-Forums. Statt klassischer Grußworte wählte Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender des BFW Niedersachsen/Bremen, daher den Begriff der Mutworte in seiner Begrüßung. Er fand eindrückliche Worte, um die aktuelle Situation zu beschreiben. „Das Grundgeschäft ist da, der Bedarf an Wohnungen hoch. Und wir als Wohnungswirtschaft würden sofort wieder mehr bauen, aber es muss wirtschaftlich sein. Denn aktuell rechnet sich insbesondere der Neubau nicht.“ Er verwies auf die Tragkraft der Branche, wie viele Arbeitsplätze mit der Immobilienwertschöpfungskette verknüpft sind und dass jede Fachkraft, die durch die Krise verloren geht, nur schwer wieder zu ersetzen ist. Daher sein Appell an die Politik: „Nutzen Sie auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene jeden Spielraum, um das Bauen einfacher, schneller und damit günstiger zu machen.“

Frank Doods, Staatssekretär im niedersächsischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr, Bauen und Digitalisierung, pflichtete Streicher bei. Er verwies insbesondere auf den hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und dass auch in Niedersachsen die Suche nach einem günstigen Zuhause zur Herkulesaufgabe wird. Auch wenn er ehrlich einräumte, dass es für eine schnelle Lösung keine Wundermittel gibt, so stellte er zugleich ein Bündel von Maßnahmen des Landes Niedersachsen vor, um der Aufgabe der Wohnraumversorgung gerecht zu werden. Allen voran steht die Novellierung der Niedersächsischen Bauordung (NBauO), die in Teilen Entlastung und Vereinfachung, aber insbesondere keine weitere Verschärfung der Standards mit sich bringt.

Özlem Ünsal, Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung der Freien Hansestadt Bremen, sieht für Bremen ähnliche Herausforderungen, spricht von einer Zeitenwende in der Branche und ergänzt: „Bezahlbares Wohnen bleibt die soziale Frage unserer Zeit. Deshalb werden wir Bremen auch trotz der Baukrise im engen Schulterschluss weiterbauen. Hierfür setzen wir auf ein breites Spektrum an Maßnahmen, Erleichterungen und Regelungen. Sie betreffen den planungs- und genehmigungsrechtlichen Rahmen, die Verwaltungsabläufe und unsere Förderkulisse. Bau und Stadtentwicklung dürfen nicht stagnieren.“

Allein die politischen Maßnahmen reichen jedoch bei weitem nicht aus, um die Krise abzuwenden. Weitere Potenziale, um den Wohnungsbau wieder rentabler zu realisieren, stellte Thomas Kotyrba, Head Of Research and Strategy, BNP Paribas Real Estate Investment Management, vor. Sein Blick richtete sich auf Praxisbeispiele aus dem Ausland. Von Modulbau bis hin zur Nachverdichtung und Aufstockung – die Beispiele zeigen, wie sich mit guter Flächeneffizienz Baukosten reduzieren lassen. Kotyrba forderte zudem: „Es braucht den wöchentlichen Jour Fix mit Regierung, Immobilienwirtschaft und Bürgern – auf Augenhöhe. Wohnen muss nicht neu gedacht werden, es muss endlich umgesetzt werden. Die Ideen, die Best-Practice-Beispiele aus anderen Weltregionen, die Projekte an den Anforderungen vorbei – all das liegt auf dem Tisch, nur keine ganzheitliche Strategie und Agenda mit klarer Aufgabenverteilung.“

Dass es so schnell keine massive Kehrtwende in der Zinsentwicklung und den Baukosten geben wird, wurde den Tag über deutlich. Daher konzentrierte sich die abschließende Podiumsdiskussion auf die Frage, welche Stellschrauben die Rentabilität im Neubau verbessern können. Dirk Streichers klare Empfehlung: „Die Gesamtsituation können wir aktuell nicht verändern. Aber in dem wir jedes Gewerk auf den Prüfstand stellen, können wir Kosten einsparen.“ Dazu meldete sich aus dem Publikum Dr. Frank Eretge, Geschäftsführer der Gundlach Bau und Immobilien GmbH & Co. KG aus Hannover und merkte an: „Neben dem eigenen Prüfstand muss sich auch das gesellschaftliche Bewusstsein wieder schärfen. Wohnen ist ein Gut, das bezahlt werden muss und muss demnach wieder in Abwägung mit anderen Konsumausgaben wie Reisen, Streamingdienste oder Gastronomiebesuche Wertschätzung erfahren.

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Bildquelle: Niklas Krug

Was Anfang 2023 noch als Beginn einer rasanten Talfahrt anklang, zeigt inzwischen dramatische Ausmaße. Für viele Immobilienunternehmen ist der Ausdruck „Survive until 25“ nicht mehr nur ein Motto, sondern existenzielle Überlebensstrategie, in der Hoffnung auf bessere Zeiten. Die Stimmung der Branche ist laut Münchner ifo-Institut seit Aufzeichnung vor rund dreißig Jahren auf dem Tiefpunkt angelangt. Der Wohnungsbau nahezu zum Erliegen gekommen. Der BFW Niedersachsen/Bremen nutzte den diesjährigen Neujahrsempfang daher erneut, um auf die dramatischen Folgen aufmerksam zu machen und seine politischen Botschaften zu formulieren.

„Die Baubranche ist zum Sorgenkind geworden“, mahnte Philipp Weber, stellvertretender Vorstandsvorsitzender des BFW Niedersachsen/Bremen, in seiner Eröffnungsrede. Er skizzierte die verheerenden Folgen, die die aktuelle Branchensituation nach sich zieht. Denn während auf der einen Seite Fachkräftemangel herrscht, droht auf der anderen Seite ein massiver Arbeitsplatzverlust, weil kurzfristig Aufträge fehlen, um Personal zu beschäftigen. Auch der Wohnungsmangel spitzt sich weiter zu. Es fehlen zunehmend Wohnungen, vor allem im bezahlbaren Segment, was die Mieten massiv in die Höhe treibt.

Weber, der als Unternehmer aus der Praxis spricht, weiß, dass es nicht nur um neuen Wohnraum geht, sondern auch die Bedarfe der Zukunft genau betrachtet werden müssen. „Wir müssen weg vom Maßanzug hin zu Immobilien, die flexibel genutzt werden können, wenn sich Lebensmodelle ändern.“ Sein Appell dazu an die Politik: „Sie müssen uns helfen, das Bauen wieder einfacher zu machen und zum Teil widersprüchlichen Korsett der Normen und Regeln herauszubewegen, um diese Flexibilität umzusetzen.“ Konkret nannte er vier Forderungen, die kurzfristig die Branche entlasten und für die sich auch der BFW Bundesverband auf Bundesebene einsetzt.

1. Grunderwerbsteuer senken
2. Verlässliche Förderungen
3. Eigentumsbildung fördern
4. Zeitnahe Umsetzung der degressiven AfA

Mit Bezug auf das aktuell vorherrschende Branchenmotto „Survive until 25“ rät Weber: Statt abzuwarten gilt es, die Branche neu zu denken und gemeinsam die Energie- und Baustoffwende zu gestalten.

In Anlehnung an die Worte von Philipp Weber bescheinigte auch der niedersächsische Staatssekretär Frank Doods, dass nicht nur 2023 ein Jahr voller Herausforderungen war, sondern auch die aktuellen Zeiten nicht einfach sind. Als eine der zentralen sozialen Fragen griff er die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum auf. Über den massiven Druck, der auf der Bau- und Immobilienwirtschaft lastet, herrscht seiner Auffassung nach kein Zweifel. „Jetzt muss die Diskussion von Lösungsansätzen Ergebnisse bringen“, so Doods. Niedersachsen sei sich bewusst, dass jetzt Handeln gefragt sei und zeigt sich stolz, hier eine Vorreiterrolle einzunehmen, um die Wohnungswirtschaft zu stärken. Zu den Maßnahmen zählen unter anderem das „Bündnis für bezahlbares Wohnen, die Digitalisierung des Baugenehmigungsverfahrens, das Wohnraumschutzgesetz und die Erhöhung der Mittel für soziale Wohnraumförderung. Zudem seien die 1. Novelle der Niedersächsischen Bauordnung und der Landeswohnungsgesellschaft „WohnRaum Niedersachsen“ zwei zentrale Maßnahmen, um Bauen schneller, einfacher und günstiger zu machen. Zum Abschluss richtete Staatssekretär Doods seinen Appell an die Gäste mit Ausblick auf das Jahr 2024: „Wir stehen tatsächlich an einer Zeitenwende und es ist Zeit zum Umdenken. Nur zusammen mit allen Beteiligten schaffen wir einen Weg aus der Krise. Bleiben wir zuversichtlich für ein möglicherweise anspruchsvolles Jahr 2024.“ Seinen Dank richtete er in diesem Zusammenhang an die gute und wertvolle Zusammenarbeit mit dem BFW Niedersachsen/Bremen.

Zum Abschluss sprach Hannovers Stadtbaurat Thomas Vielhaber zur aktuellen Wohnungssituation und den wohnungs- und baupolitischen Zielen der Landeshauptstadt. Er beschrieb die vielfältigen Aufgaben der Stadt und verwies darauf, dass Branche und Stadt als rahmengebende Akteurin vielfach die gleichen Ziele verfolgten und in ähnlichen Nöten steckten. Um dem Wachstum der Stadt gerecht zu werden, investiere Hannover trotz Rekordschuldung so viel wie nie zuvor. Neben der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum gehören dazu neue Schulplätze sowie eine angemessene soziale und öffentliche Infrastruktur. Zu den politischen Maßnahmen zählen die Fortführung der hannoverschen Wohnungsbauoffensive, die aktive städtische Bodenpolitik, die Ausweisung von Neubaugebieten, die Weiterführung der städtischen Wohnraumförderung sowie die aktive Unterstützung der Nachverdichtung und Aufstockung. Erfreut zeigte er sich über die Freischaltung des elektronischen Baugenehmigungsverfahrens zum Jahreswechsel. Auch Vielhaber dankte für das Engagement der Branche sowie die gute Zusammenarbeit und versicherte: „Wir werden Sie mit den genannten Maßnahmen nach unseren Möglichkeiten begleiten und unterstützen.“

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Bildquelle: Niklas Krug