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Wie kann der Wohnungsbau angekurbelt werden? Antworten lieferte der Landesverbandstag des BFW Niedersachsen/Bremen.  

D as Wohnungsbauziel der Bundesregierung rückt unter den aktuellen Rahmenbedingungen in weite Ferne. Gerade im Bereich der Immobilienfinanzierung stehen Projektentwickler und Bauträger angesichts steigender Bauzinsen und -kosten vor massiven Hürden. „Game over“ – so fasste Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender des Landesverbands, die Lage der Immobilienwirtschaft beim 41. Hannover-Forum des BFW Niedersachsen/Bremen Anfang Mai zusammen. Auch Professor Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln zeigte auf, wie deutlich sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt und den Wohnungsbau in 2022 verschlechtert haben. „Die Party ist vorbei: Standen die Zeichen vorher auf Boom, haben Zinsanstiege, Unsicherheiten und Reallohnsenkungen die Märkte in eine Schockstarre versetzt“, so der Volkswirt. Andererseits bleibt der Bedarf an Wohnungen aber hoch. Aufgrund des Wohnungsmangels steigen die Mieten noch schneller als in den Vorjahren. Derzeit gebe es einen Stillstand im Wohnungsbau aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen für Projektentwickler. Hinzu kommt eine große Kaufzurückhaltung bei Investoren und Privatpersonen. Um die Situation zu entschärfen, fordert der Ökonom: „Für die Belebung des Wohnungsbaus brauchen wir kurzfristig finanzielle Unterstützung, zum Beispiel eine Sonder-AfA oder eine Grunderwerbsteuerbefreiung, damit die bereits genehmigten Projekte auch umgesetzt werden. Langfristig muss es aber darum gehen, durch mutige Reformen der Bauordnungen sowohl günstigeres als auch nachhaltiges Bauen zu ermöglichen. Kreative Ideen sind gefragt, um die Kosten zu senken und wir müssen die Haltung zum Wohnungsbau ändern, wie es beispielsweise beim Bau des LNG-Terminals funktioniert hat.“

In der anschließenden Diskussion mit der niedersächsischen Politik ging es um die Frage, wie der Wohnungsbau wieder angekurbelt werden kann. Christian Frölich, Landtagsabgeordneter und baupolitischer Sprecher der CDU Fraktion, sieht aufgrund der großen Verunsicherung dringenden Handlungsbedarf. „Wir brauchen Unterstützung und Anreize, z.B. der Wegfall der Grunderwerbsteuer beim

Ersterwerb oder die Wiedereinführung des Baukindergelds. Wir müssen Geld in die Hand nehmen, auch wenn es aus der Opposition heraus leicht gesagt ist. Zudem müssen Standards befristet herabgesetzt werden. Wir dürfen die Anforderungen nicht mehr weiter nach oben treiben.“

Christoph Bratmann, stellvertretender Vorsitzender der SPD-Landtagsfraktion und Sprecher für Wirtschaft, Bauen, Verkehr, Digitalisierung: „Ein Mangel an Wohnraum ist auch in Niedersachsen ein drängendes Problem. In der Plenar-Woche Anfang Mai haben wir deshalb Gelder in den Nachtragshaushalt für die Konzeption einer Landeswohnungsgesellschaft eingestellt, die Anfang 2024 an den Start gehen soll. Damit wollen wir in Niedersachsen den Neubau bezahlbarer Wohnungen ankurbeln, aber auch den Ankauf und die Sanierung bereits bestehenden Wohnraums. Im rot-grünen Koalitionsvertrag haben wir uns das Ziel gesetzt, dass durch die Landeswohnungsgesellschaft 40.000 landeseigene Wohnungen geschaffen werden sollen.“ Dem gegenüber setzt sich Frölich für die Stärkung der lokalen Partner ein, die sozialorientiert agieren. Für ihn brauche es keinen weiteren Player.

Bei der Frage nach den Baustandards und Baukosten, merkte Dirk Streicher an: „Die Rezepte günstiger zu bauen liegen der Politik seit Jahren vor. Wir müssen nicht wieder anfangen die Kostentreiber zu eruieren. Wir wissen, dass eine Tiefgarage oder ein Gründach teuer sind. Es muss jetzt gehandelt werden und dafür muss der Wille da sein.“ Konkret fordert der Unternehmer von der Politik: „Wir können sofort weiter bauen. Frieren Sie den EH55 als neuen Standard ein, setzen Sie den EH 40 ab 2025 aus und legen Sie die alte Förderung für EH55 wieder auf. Auch die Einführung einer Eigenheimzulage schafft Anreize. Immobilien sind eine stabile Kapitalanlage und alle Eigentümer entlasten den Mietmarkt.“

Vorstand neu gewählt

Traditionell fand im Rahmen des Landesverbandstag auch die jährliche Mitgliederversammlung statt, bei der turnusgemäß der Vorstand neu gewählt wurde. Als Vorsitzender wurde Dirk Streicher einstimmig bestätigt. Für den Vorstandsvorsitzenden der Delta Bau AG aus Hannover ist es die dritte Amtszeit im Landesverband. Neu im Vorstand sind Helmut Kummer von Theo Gerlach Wohnungsbau-Unternehmen GmbH & Co. KG aus Hannover und Jörg Hans Jungesblut von blueorange Development Partner GmbH aus Braunschweig.

Bildquelle: Niklas Krug

Weitere Impressionen vom Hannover-Forum gibt es hier in der Bildergalerie.

Neben altbekannten Herausforderungen erschweren Zinssteigerungen, explodierende Energie- und Baupreise sowie die hohe Inflation die Bautätigkeit. Die anvisierten Neubauziele rücken in die Ferne, der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist hingegen ungebrochen hoch. Verschärft wird die Situation noch einmal mehr durch die Vielzahl an Geflüchteten, die auch in Niedersachsen und Bremen Schutz und langfristig sicheren Wohnraum suchen. Umso wichtiger wird der Austausch mit Politik und Verwaltung. Der BFW Niedersachsen/Bremen nutzte den diesjährigen Neujahrsempfang für das Gespräch mit den Verantwortlichen.

„Wenn nicht geplant wird, wird auch nicht gebaut. Es ist nicht nur an der Zeit, zu reden, sondern sofort und anders als bisher zu handeln“, mahnt Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender des BFW Niedersachsen/Bremen bei seiner Eröffnungsrede. Die Zahlen sind alarmierend. Aktuelle Umfragen des BFW und anderer Immobilienverbände belegen, dass bereits viele geplante Wohnungsbauvorhaben nicht mehr realisiert werden. Auch bereits begonnene Bauprojekte werden durch die stark gestiegenen Zinsen immer teurer. Der Bedarf an dem so dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum lässt sich unter den aktuellen Bedingungen nicht annähernd decken. Des Weiteren führen Beispiele wie die Vergabe von Grundstücken als Erbbraurechte, das Braunschweiger Baulandmodell, der Bremer Standard oder überzogene Anforderungen bei Konzeptvergaben im Hinblick auf Architektur und Städtebau nicht zur Entlastung der Situation. Statt nur zu klagen, liegen konkrete Lösungen zur Entschärfung der Situation seitens der Wohnungswirtschaft bereits vor. Dazu formuliert Streicher, der als Vorstandsvorsitzender der Delta Bau AG mit dem Blick aus der Praxis spricht, klare Forderungen:

• Bereitstellung von günstigem Bauland
• Baurechtschaffung für preiswerten und seriellen Wohnungsbau
• Erteilung von Baugenehmigungen innerhalb von drei Monaten
• Förderung von seriellem Bauen, um preiswert bauen zu können
• Keine weitere Verschärfung von Bau- und Energiestandards

Dass auch der niedersächsische Bauminister mit den aktuellen Rahmenbedingungen für die Branche nicht zufrieden ist, machte Olaf Lies in seiner Ansprache deutlich. Er betonte jedoch, dass trotz des Baubooms der letzten Jahre zu wenig geförderter Wohnraum entstanden ist. „Von den angestrebten 4.000 Wohnungen sind 2.700 Wohnungen gebaut worden. Hier gilt es nachzulegen. Wir müssen mit den derzeit begrenzten Mitteln Prioritäten setzen und das ist derzeit der bezahlbare Wohnungsbau“, so Lies und verweist damit auf die Aufgaben einer Landeswohnungsgesellschaft. „Wohnen und Bauen ist auch eine staatliche Aufgabe, ähnlich wie die Sicherstellung der Energieversorgung.“ Sein Augenmerk gilt dabei nicht nur dem Neubau, sondern vor allem dem Umbau. „Das Umbauen muss einfacher werden. Wir müssen Standards schaffen, die Umnutzung möglich machen. Und wir brauchen Vernunftlösungen statt hoher Standards, die die Kosten weiter in die Höhe treiben.“ Dazu braucht es weiterhin die konstruktive Zusammenarbeit mit der freien Immobilienwirtschaft, die bereits im Bündnis für bezahlbares Wohnen sichtbar wird.

Auch Gabriele Nießen, Bremer Staatsrätin bei der Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau, legt den Fokus auf den Bestand: „Wir brauchen Antworten auf die neuen Herausforderungen, nicht nur im Neubau, sondern vor allem im Bestand und in der Qualifizierung von Quartieren.“ Dazu stellte sie den Bremer Stadtentwicklungsplan Wohnen vor, der als eine Art Handwerkskasten dazu beitragen soll, die Voraussetzungen für 10.000 Wohnungen bis zum Ende der Legislatur zu schaffen. In diesem Zuge sprach Nießen auch von einer nachhaltigen Bodenpolitik, die in Bremen mit den Themen Erbbau und Erbpacht einhergeht. Mit dem „Bremer Standard“ wurde aus Sicht des Bremer Senats zudem ein Orientierungsrahmen für neue klimaverträgliche Quartiere formuliert, der allen Akteuren in der Bauwirtschaft schon zu Beginn der Planungen Verlässlichkeit und Transparenz bieten soll.

Mit Blick auf Hannover zeigt Stadtbaurat Thomas Vielhaber die wohnungspolitischen Ziele der niedersächsischen Landeshauptstadt auf: Dazu zählen die Fortschreibung des Wohnkonzeptes, die Fortsetzung der hannoverschen Wohnungsbauoffensive und die Intensivierung des Bündnis für Wohnen. Bei den baupolitischen Zielen geht es vor allem um die Schaffung von neuem Planungs- und Baurecht, der Beschleunigung von Baugenehmigungen sowie die Förderung von seriellem Bauen. „Unsere Maßgabe ist es, ausreichende Wohnraumversorgung für alle Bevölkerungsgruppen zur Verfügung zu stellen, was unter den aktuellen Voraussetzungen weiter erschwert wird. Diese Zeiten erfordern einen neuen Blick auf Gewohntes. Umso wichtiger wird es, dass alle Wohnungsmarktakteure daran mitwirken.“

Bildquelle: Niklas Krug

Anlässlich der 40. Geburtstagsfeier des BFW Landesverbandes Niedersachsen/Bremen haben Teilnehmer und Sprecher den Zusammenhalt für die Erreichung der Wohnbauziele betont. Rund 150 Teilnehmer von Entwicklern über Bauunternehmen und Dienstleistern bis hin zu Vertretern der Politik zählte der Festakt in Bremen, der zugleich die 10. Immobiliennacht des Landesverbandes war. David Jacob Huber, Geschäftsführer des BFW Niedersachsen/Bremen, zeigte sich hochzufrieden: „Unsere Mitglieder und Freunde haben ganz eindeutig gezeigt, wie wichtig gerade jetzt in angespannten Zeiten unsere Verbandsarbeit ist. Als mittelständische Immobilienbranche sprechen wir mit einer einheitlichen starken Stimme gegen alle Strömungen, die Barrieren für den so dringend benötigten Wohnungsbau bauen.“

90er Jahre als Vorbild für den aktuellen Wohnungsbau

In den Redebeiträgen spannten die Referenten einen großen zeitlichen Bogen von den vergangenen 40 Jahren über die aktuelle Lage bis hin zu einem Ausblick in die Zukunft. Dirk Streicher, BFW-Landesvorsitzender, erinnerte daran, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen zu früheren Zeitpunkten bereits beträchtliche Höhen erreicht hatte. So zählten Niedersachsen und Bremen 1994 über 72.000 fertiggestellte Wohnungen – fast doppelt so viel wie im vergangenen Jahr 2021. „Als Branche haben wir bereits mehrfach gezeigt, dass wir die Wohnbauziele der Politik mühelos erreichen und sogar übertreffen können. Doch dafür braucht es einen fairen Umgang. Wichtige gesellschaftliche Ziele wie adäquater Wohnraum dürfen nicht über ideologischen Partikularinteressen stehen.“ Streicher appellierte an die Politik, neue Förderkulissen insbesondere für den sozialen Wohnungsbau zu errichten und gerade in den Ballungsgebieten verkürzte Genehmigungsverfahren mit schnellem Baurecht zu ermöglichen.

Uneinigkeit in der Bundesregierung hemmt Wohnungsbau

Der im Mai 2022 gewählte neue BFW-Bundesvorsitzende Dirk Salewski berichtete von den Bemühungen des Bundes, die Zielzahl von 400.000 Wohnungen pro Jahr aufrechtzuerhalten. „Unsere Bauministerin Klara Geywitz ist eine eindeutige Unterstützerin des Wohnungsbaus, wie es zuletzt im Bündnis für Bezahlbares Wohnen deutlich zu sehen war. Doch leider gibt es unterschiedliche Interessen in der Ampel-Koalition.“ Das Bauministerium, so Salewski, habe aktuell gegenüber dem Wirtschaftsministerium das Nachsehen. Dies zeige bereits die Mitarbeiterzahl: Während das von Robert Habeck geführte Haus 2.000 Mitarbeiter zählt, seien es in Geywitz‘ Ministerium gerade einmal 80.

Wohnungsmarkt als stabilster Wertschöpfungssektor

In seiner Keynote nahm Andreas Schulten, Vorstand der Bulwiengesa AG, die Zuhörer mit auf eine Zeitreise. Seine eindeutige Botschaft beim Blick über die Jahrzehnte war: Der Wohnungsmarkt war immer schon robust und krisenresistent. Keine andere Nutzungsart weise solche Sprünge bei Miet- und Kaufpreisen auf. Exemplarisch hierfür erinnerte er an die durchschnittliche Bestandsmiete in Bremen im Jahr 1982, die bei umgerechnet 2,30 Euro pro Quadratmeter lag. Der Wohnungsbau müsse sich jedoch, so Schulten, breiter aufstellen: „Wohnentwickler sind nicht mehr nur einfache Häuslebauer. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, sollten sie ihre Projekte stets mit modernen Mobilitätskonzepten und massiver CO2-Reduktion verknüpfen.“ In der anschließenden Podiumsdiskussion zeigten Schulten, Streicher und Salewski Einigkeit in der Frage, welches Land jetzt bereits die Zukunft für den deutschen Wohnungsbau zeige: die Niederlande. Dort sei das deutsche Dilemma zwischen nachhaltigem Wohnungsbau mit baukulturellem Wert und unkomplizierten Genehmigungsverfahren schon lange gelöst.

Die Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV-E) soll am 16.09.2022 den Bundesrat passieren und am 01.10.2022 in Kraft treten.

Wir vom BFW Landesverband Niedersachsen/Bremen e.V. sind gemeinsam mit dem BFW Bundesverband der Meinung, dass auch diese Verordnung mit Mittelfristmaßnahmen zur Energiesicherung bürokratisch und wirkungslos ist. Die Verordnung mit mittelfristigen Maßnahmen zur Energiesicherung verlangt von Eigentümern erheblichen Aufwand und produziert erhebliche Kosten auch bei Mieterinnen und Mietern, ohne dass dies auch nur eine Kilowattstunde einspart. Stattdessen brauchen Vermieter die rechtssichere Möglichkeit, die Höchsttemperaturen in Wohnungen zu senken. Nur wenn dies für das ganze Haus geschieht, wird auch wirksam Energie eingespart. Um existenzgefährdende Forderungsausfälle zu begrenzen, müssen Vermieter die  gesetzliche Möglichkeit erhalten, Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten gegenüber den Mietern unterjährig durch einseitige Erklärung an die gestiegenen Energiepreise anzupassen.

Daneben überschätzt die Bundesregierung insbesondere das  Einsparpotenzial durch die Zwangs-Überprüfung von Heizungsanlagen. Denn die Heizungsanlagen werden vielfach ohnehin regelmäßig gepflegt und gewartet. Das liegt im ureigenen Interesse der Eigentümer. Der Energieeinspar-Effekt der Überprüfung wird auch hier gegen null gehen. Schlimmer noch: Die knappen Fachkräfte, die jetzt zusätzlich Heizungen prüfen müssen, fehlen dann dort, wo eigentlich Wärmepumpen eingebaut werden sollen.

Mehr dazu lesen Sie in der Stellungnahme des BFW Bundesverbandes, die Sie hier finden.

Das Positionspapier können Sie auch hier direkt herunterladen:

220909_BFW_Positionspapier_EnSimiMaV

Niedersachsen wählt – am 9. Oktober 2022.

Auch für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft eine Wahl von besonderer Bedeutung. Denn die Anzahl der Herausforderungen hat in der vergangenen Legislaturperiode und allein in den vergangenen Monaten rasant zugenommen. Umso wichtiger, sich als Interessenverband mit den politischen Positionen auseinanderzusetzen und für die Interessen der Branche einzusetzen. Dazu wurden Gespräche sowohl mit zahlreichen BranchenvertreterInnen als auch mit der Politik geführt, die Entwicklungen der vergangenen Wochen, Monate und Jahre intensiv analysiert und daraus klaren Forderungen abgeleitet.

Lesen Sie hier das vollständige Positionspapier:

Seit Jahren positioniert sich Hannover als starker Immobilienstandort. Doch trotz zahlreicher großer Wohnbauvorhaben steht die niedersächsische Landeshauptstadt nicht ganz oben auf der Beliebtheitsskala. Wie es aktuell um die Attraktivität der Großstadt an der Leine steht, diskutierte David Jacob Huber, Geschäftsführer des BFW Niedersachsen/Bremen e.V., gemeinsam mit drei weiteren Branchenexpertinnen und -experten beim diesjährigen Immobilienmonitor von IMMOCOM in Hannover. Dabei ging es auch um die Zukunft der Innenstädte, Revitalisierung und die Beziehung zwischen der Branche und der Verwaltung.

Dass Hannover noch lange keine A-Stadt ist und sich als „Königin der B-Städte“ sehr wohl fühlt, zeigte sich bereits in der ersten Diskussionsrunde des Hannoverschen Immobilienmonitors. Dennoch sollte sich das Image der Landeshauptstadt verbessern, wie der BFW-Landesgeschäftsführer David Jacob Huber in der zweiten Diskussionsrunde verdeutlichte: „Hannover hat einen enormen Freizeitwert, aber ihr fehlt der Charme. Die Menschen fahren nicht für ein verlängertes Wochenende nach Hannover, sondern verbringen ihren Kurzurlaub eher in Bremen oder Hamburg. Auch wenn unsere niedersächsische Landeshauptstadt einiges zu bieten hat, müssen wir dies den Menschen nahe bringen und das Stadtimage verbessern.“

Hannover – ein wichtiger Immobilien- und Wirtschaftsstandort

Trotz der geringen Anziehungskraft der niedersächsischen Landeshauptstadt von Touristen und Wochenendurlaubern, verspricht die Region insbesondere für Gewerbeimmobilien ein großes Potenzial. „In Hannover lässt sich die Vernetzung besonders positiv hervorheben. Als Logistik- und Produktionsstandort besitzt die Region wichtige Rahmenbedingungen, die sie für Projektentwicklungen im Rahmen von Einzelhandelsimmobilien attraktiv machen“, so Dr. Katrin Grumme, Geschäftsführende Gesellschafterin EGCP. Auch der Oldenburger Unternehmer Michael Garstka, Geschäftsführer der List Develop Comercial, bezeichnete Hannover als spannende Stadt. Er betonte dennoch, dass trotz des starken Wandels in den letzten Jahren insbesondere die Revitalisierung stärker in den Fokus gerückt werden muss.

Mischnutzung als Zukunft der Innenstädte

Gerade in den Innenstädten muss die Revitalisierung stärker vorangetrieben werden. Der Wandel im Kaufverhalten sowie der Kaufkraft der Bürger führt dazu, dass auch in den Stadtzentren neue Konzepte gedacht werden müssen. „Wenn ich nach der Zukunft der Innenstädte gefragt werde, ist meine Antwort ganz klar die Mischnutzung. Einzelhandel und Wohnen sollten stärker miteinander gekoppelt werden. Ein Einkaufzentrum über den zweiten Stock hinaus kann in meinen Augen künftig nicht mehr bestehen“, stellte Dr. Grumme heraus. Dies bestätigte der BFW-Landesgeschäftsführer Huber: „Schon vor einigen Jahrhunderten gab es in den Innenstädten eine Vernetzung von Einzelhandel und Wohnen. Wenn wir nicht umdenken und unsere Komfortzone verlassen, werden sich unsere Stadtmitten künftig in Betonwüsten verwandeln. Wir müssen das Leben wieder in die Zentren kriegen. Dabei ist die Mischnutzung eine gute Möglichkeit.“

BFW-Mitgliedsunternehmen sind große Innovationstreiber

Als Landesgeschäftsführer hob David Jacob Huber auch die wichtige Rolle der Mitgliedsunternehmen des BFW Niedersachsen/Bremen e.V. hervor. „An dieser Stelle möchte ich nochmal ein Lob an unsere Mitgliedsunternehmen und alle anderen Bauschaffenden ausrichten, die trotz steigender Baukosten und den bestehenden politischen Rahmenbedingungen viel geschafft haben, darunter auch diverse Vorzeige-Projekte in Hannover“, betonte Huber.